明知房主配偶不愿卖房仍执意购买 法院：未经房屋共有人同意属无权处分

　　本报记者　潘从武

　　本报通讯员 金爱民

　　已知房主的配偶作为房屋共有人不同意交易，购房人仍然执意购买该房屋，可能会面临哪些法律风险？2026年6月，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院审结了这样一起案件。

　　2026年1月，陈某与钱某签订房屋买卖合同，约定陈某以70万元总价购买钱某名下的一套房屋。合同签订当日，陈某支付定金及大部分购房款，共计67万元，双方随后办理了房屋交接手续。

　　令人意外的是，钱某的妻子李某就此事向公安机关报警，并电话告知陈某，该房屋系其与钱某的共同财产，钱某擅自出售，她并不知情，且坚决不同意售房。

　　但陈某并没有把李某的话放在心上，一个月后，他与钱某前往不动产登记中心办理过户手续。陈某取得了不动产权证书，并登记为单独所有权人。

　　随后，因李某拒绝腾退房屋，陈某将其诉至法院，请求判令李某腾退房屋，并赔偿租金、物业费、暖气费等损失共计3.7万余元。

　　法院审理后认为，本案的焦点在于陈某是否系善意取得涉案房屋所有权。

　　法院查明，李某与钱某于1995年结婚，2011年两人协议离婚，离婚协议中未对涉案房屋进行分割，之后二人又于2017年复婚。涉案房屋系钱某原单位集资建房，2018年竣工，属于夫妻关系存续期间取得的财产，应当认定为夫妻共同财产。

　　法院认为，钱某未经房屋共有人李某同意，单独与陈某签订房屋买卖合同并办理过户，该行为属于无权处分。陈某在合同签订之后、办理过户之前，已经通过李某电话告知等方式，明确知晓房屋存在共有人，且共有人不同意出售，却仍然继续履行合同并完成过户，主观上不具备善意。

　　法官表示，根据民法典第三百一十一条的规定，善意取得需同时满足受让人受让时是善意、以合理价格转让、已完成登记（或交付）三个要件。

　　本案中，陈某办理过户时已经明知权利存在瑕疵，仍执意过户，不构成善意取得，无法取得涉案房屋所有权。陈某基于所有权主张排除妨害、赔偿损失等物权请求权，已丧失事实与法律依据，法院依法驳回其全部诉讼请求。

　　法官提醒，房屋买卖属于涉及重大利益的民事行为，购买房屋不能仅凭房产证或房屋买卖合同就放松警惕，一定要做到“多问一句、多查一步”，切实防范交易风险。此外，在签订房屋买卖合同时，务必核实出卖人的婚姻家庭情况、房屋产权来源以及是否存在共有人，要在取得全部共有人同意后再进行交易，否则可能面临合同目的落空、无法取得房屋所有权的法律风险。