出租“甲醛房”从一开始就埋下了违约的雷

　　据《法治日报》报道，北京市海淀区人民法院近日审理了一起由租赁房屋甲醛超标引发的合同纠纷，判决出租甲醛超标房屋的房屋租赁公司返还承租人房屋租金、服务费、房屋甲醛检测费合计7119.67元。

　　租客苦“甲醛房”久矣，怕“甲醛房”久矣。在房屋租赁合同关系中，租客往往处于相对弱势地位，如果出租人是房屋租赁公司，强势地位就更加明显。甲醛超标属于隐性瑕疵，租客在短期内难以感知和发现甲醛超标异常。有些出租人还会用格式合同减轻己方责任，加重租客的责任，租客面对“甲醛房”很容易陷入维权困境。

　　北京市海淀区人民法院审理的这起由租赁房屋甲醛超标引发的合同纠纷案，维护了租客的合法权益，也起到了以案释法、以案明理的作用，对出租“甲醛房”作出了法律和契约层面的否定性评价——出租“甲醛房”从一开始就埋下了违约的雷。该案对包含房屋租赁公司在内的出租人具有普遍的警示教育意义，对租客具有维权示范指引意义。

　　向租客提供符合空气质量标准、适宜居住的房屋是出租人的义务。《民法典》规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。出租人提供的房屋甲醛超标，威胁或伤害租客的健康安全，不适宜居住，无论租客与出租人是否就房屋的空气质量进行约定，无论租客何时知晓房屋的甲醛超标问题，出租人均构成了违约，租客可在合同履行过程中随时单方解除合同，并要求出租人承担退还租金、押金、赔偿损失等违约责任。

　　在上述案例中，房屋租赁公司与租客签订的租房合同为格式合同，在合同中，将租客对空气质量提出异议的期限限定在签订合同之日起三日内，标准非常苛刻，加重了租客的责任——租客在短期内难以感受到甲醛超标等空气质量问题，且要求租客找专业检测机构检测房屋的空气质量也提高了租客发现并确认房屋空气质量问题的门槛。同时，房屋租赁公司不能证明已就空气质量异议条款向租客履行了显著提示、重点说明义务。因此，该条款不能作为合同的内容，没有效力。法院判决房屋租赁公司构成根本违约，需向租客返还租金、甲醛检测费等，契合事实和法律，合情合理。

　　据报道，在房屋租赁市场上，“甲醛房”等“毒房”很常见。不少房屋租赁公司在租赁或收购房屋之后，利用劣质材料快速装修，购买有害物质超标的家具，未采取降低或消除污染的措施，就着急把房屋出租出去。这样的房屋很容易成为甲醛、苯等有害物质超标的“毒房”。房屋租赁公司急功近利的小算盘打得啪啪响，把健康风险都抛给了租客，甚至想通过霸王条款给租客维权设置重重障碍，貌似损人利己，实则损人不利己。到了法律面前，到了较真的时候，“毒房”最终会让出租人付出违约代价，也会让其承担市场评价下降的不利后果。

　　房屋租赁公司等出租人应该好好算算有关房屋环保的责任账、成本账和收益账，从源头加强对房屋空气质量安全的把控，在装修、家具购置等环节严格按标准操作，这样有利于减少纠纷，降低违约成本，有利于维护双方权益。租客在租房时应与出租人对空气质量进行明确约定，明确违约责任和争议解决路径等，如发现房屋存在甲醛超标等问题，通过仲裁、诉讼等方式积极维权，让出租人付出违约代价。(唐山客 北京青年报)